land record 2026हाराष्ट्र सरकारने शेतकरी आणि सामान्य नागरिकांच्या हितासाठी एक क्रांतिकारी निर्णय घेतला आहे. या निर्णयानुसार, आता वडिलोपार्जित जमिनीची वाटणी करण्यासाठी लाखो रुपयांचे मुद्रांक शुल्क (Stamp Duty) भरण्याची गरज उरणार नाही. केवळ ५०० रुपयांच्या नाममात्र शुल्कात ही प्रक्रिया पूर्ण करता येणार आहे.
शासन निर्णय पाहण्यासाठी येथे क्लिक करा
१. जमीन नावावर करण्याचे मुख्य प्रकार
महाराष्ट्रात प्रामुख्याने तीन प्रकारे जमीन नावावर केली जाते:
खरेदीखताद्वारे (Sale Deed): जेव्हा तुम्ही एखाद्या व्यक्तीकडून जमीन विकत घेता.
वारसा हक्काने (Succession/Inheritance): वडिलांच्या किंवा आजोबांच्या मृत्यूनंतर त्यांच्या वारसांच्या नावावर जमीन करणे.
बक्षीसपत्राद्वारे (Gift Deed): रक्ताच्या नात्यात किंवा ओळखीच्या व्यक्तीला मोफत जमीन देणे.
हक्कसोड पत्र (Release Deed): कुटुंबातील एखाद्या वारसाने आपला हक्क दुसऱ्या वारसाच्या नावे सोडणे.
२. आवश्यक कागदपत्रे (Checklist)
जमीन हस्तांतरणासाठी खालील कागदपत्रे अत्यंत महत्त्वाची आहेत:
७/१२ उतारा (7/12 Extract): जमिनीचा अद्ययावत उतारा.
८-अ उतारा (8-A Extract): जमिनीच्या मालकी हक्काचा पुरावा.
फेरफार उतारा (Mutation Entry): जमिनीचे मागील व्यवहार दर्शवणारा उतारा.
खरेदीखत (Sale Deed): जर जमीन विकत घेतली असेल तर मूळ प्रत.
ओळखपत्र: आधार कार्ड, पॅन कार्ड आणि मतदान कार्ड (दोन्ही पक्ष आणि साक्षीदार).
पक्षांची वंशावळ (वारसा हक्कासाठी): वारस दाखला किंवा प्रतिज्ञापत्र.
सरकारी मोजणी नकाशा: जमिनीच्या सीमा निश्चित करण्यासाठी.
३. जमीन नावावर करण्याची प्रक्रिया (Step-by-Step)
टप्पा १: कागदपत्रांची पडताळणी
सर्वात आधी जमिनीवर कोणताही बोजा (Loan) किंवा न्यायालयीन वाद नाही याची खात्री करा. यासाठी ‘भारमुक्त प्रमाणपत्र’ (Encumbrance Certificate) तपासावे.
टप्पा २: दस्तऐवज तयार करणे
वकिलांच्या मदतीने खरेदीखत किंवा बक्षीसपत्राचा मसुदा (Draft) तयार करून घ्या. यामध्ये जमिनीचा सर्वे नंबर, क्षेत्रफळ आणि चतुःसीमा स्पष्ट असाव्यात.
टप्पा ३: मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क भरणे
शासनाच्या ‘IGR Maharashtra’ या पोर्टलवर जाऊन जमिनीच्या चालू रेडी रेकनर (Ready Reckoner) दरानुसार मुद्रांक शुल्क (Stamp Duty) भरावे.
शासन निर्णय पाहण्यासाठी येथे क्लिक करा
टप्पा ४: दुय्यम निबंधक कार्यालयात नोंदणी (Registration)
ठरलेल्या वेळी खरेदीदार, विक्रेता आणि दोन साक्षीदार यांनी दुय्यम निबंधक (Sub-Registrar) कार्यालयात उपस्थित राहून दस्तऐवजावर स्वाक्षरी आणि अंगठ्याचे ठसे द्यावे लागतात.
टप्पा ५: फेरफार नोंद (Mutation)
नोंदणी झाल्यानंतर त्याची माहिती आपोआप तहसील कार्यालयाला जाते. मात्र, तरीही तलाठ्याकडे अर्ज करून ७/१२ उताऱ्यावर नवीन मालकाचे नाव लावण्यासाठी ‘फेरफार’ (Mutation) करून घेणे आवश्यक असते.
४. जमीन नावावर करण्याचा खर्च (२०२६ च्या अंदाजानुसार)
खर्च हा जमिनीच्या प्रकारावर आणि हस्तांतरणाच्या पद्धतीवर अवलंबून असतो:
प्रकार मुद्रांक शुल्क (Stamp Duty) नोंदणी शुल्क (Registration Fee)
खरेदी-विक्री (पुरुष) ५% ते ७% (जिल्ह्यानुसार) १% (कमाल ₹३०,०००)
खरेदी-विक्री (महिला) ४% ते ६% (१% सवलत) १% (कमाल ₹३०,०००)
रक्ताच्या नात्यातील बक्षीसपत्र केवळ ₹२०० ते ₹५०० (ठराविक) ₹२०० + प्रोसेसिंग फी
वारसा हक्क नोंद अत्यल्प (नोमिनल फी) साधारण ₹१०० ते ५००
टीप: ग्रामीण भागात ‘स्थानिक संस्था कर’ (LBT) किंवा ‘मेट्रो सेस’ असल्यास मुद्रांक शुल्क १% ने वाढू शकते.
५. महत्त्वाच्या तरतुदी आणि नियम
तुकडेबंदी कायदा: महाराष्ट्रात शेतजमिनीचे प्रमाणभूत क्षेत्रापेक्षा लहान तुकडे करून विक्री करण्यास बंदी आहे. साधारणपणे १८ ते २० गुंठ्यापेक्षा कमी जमीन खरेदी करताना हा नियम तपासावा.
शेतकरी असणे अनिवार्य: महाराष्ट्रात शेतजमीन विकत घेण्यासाठी खरेदीदार हा ‘शेतकरी’ असणे बंधनकारक आहे. जर तुम्ही शेतकरी नसाल, तर जिल्हाधिकाऱ्यांची विशेष परवानगी लागते.
आदिवासी जमीन: आदिवासी बांधवांची जमीन गैर-आदिवासी व्यक्तीला विकत घेण्यासाठी कडक नियम असून त्यासाठी शासनाची पूर्वपरवानगी आवश्यक असते.
६. ऑनलाइन सुविधा (E-Mutation)
आता महाराष्ट्र शासनाने ‘महाभुलेख’ (Mahabhulekh) आणि ‘i-SARITA’ सारख्या पोर्टलच्या माध्यमातून ही प्रक्रिया सोपी केली आहे. तुम्ही तुमच्या फेरफारची स्थिती ऑनलाइन पाहू शकता.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न (FAQ)
प्रश्न: प्रक्रिया पूर्ण व्हायला किती वेळ लागतो?
उत्तर: दुय्यम निबंधक कार्यालयातील काम १ दिवसात होते, परंतु ७/१२ उताऱ्यावर नाव चढण्यासाठी (फेरफार) साधारण १५ ते ४५ दिवस लागतात.
प्रश्न: वकिली फी किती असते?
उत्तर: हे जमिनीच्या किमतीवर आणि केसच्या गुंतागुंतीवर अवलंबून असते, साधारण ₹५,००० ते २०,००० पर्यंत खर्च येऊ शकतो.